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Wohnrecht: FAQs zu Miete und Eigentum

Miet- und Wohnrecht sind komplexe Rechtsmaterien. Baujahr, Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel, Anzahl der Wohnungseinheiten, Vermietung in Haupt- oder Untermiete, Art des Mietgegenstandes, Verwendungszweck oder vertragliche Gestaltung sind Faktoren, die zu einer unterschiedlichen Beantwortung ein und derselben rechtlichen Fragestellung führen können.

Aus diesem Grund können in FAQs nur grundsätzliche Regeln orientierungsweise dargestellt werden und es empfiehlt sich, die individuelle Beratung der städtischen Wohnungsinformationsstelle in Anspruch zu nehmen.

MIETE

Fragen und Antworten zum Thema Miete

Wer seinen Mietvertrag kostenlos überprüfen lassen will, kann sich direkt an das Team der Wohnungsinformationsstelle wenden.

Zahlt der Mieter/die Mieterin die Provision, wird grundsätzlich auf die Laufzeit des Mietvertrages geachtet:

  • Bis zu drei Jahren befristeter Mietvertrag: höchstens eine Bruttomonatsmiete
  • Unbefristeter oder auf mehr als drei Jahren befristeter Mietvertrag: maximal zwei Bruttomonatsmieten

Ergänzungsprovision auf Höchstbetrag bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis: maximal eine halbe Bruttomonatsmiete

Grundsätzlich sind weder MieterInnen noch EigentümerInnen dazu verpflichtet, ihren Namen auf dem Klingelschild oder dem Briefkasten abzubilden.

Die generelle Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Haltung von Haustieren verboten ist, ist laut herrschender Judikatur des Obersten Gerichtshofs unwirksam, das heißt übliche Haustiere wie Hunde oder Katzen - sofern von diesen kein ungebührlicher Weise die Nachbarschaft störendes Verhalten ausgeht - sowie generell Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Wellensittiche können in der Wohnung gehalten werden. Bei Vorliegen besonders begründeter Umstände (z. B. eine Allergie) kann auch ein umfassendes Tierhalteverbot festgelegt werden.

Ebenso kann das Halten von bestimmten Tierarten, auch von Hunden und Katzen sowie exotischen, gefährlichen oder giftigen Tieren (z. B. Spinnen, Schlangen, Kampfhunden) von Vermieterseite untersagt werden.

Mieter/innen kann das Rauchen in den eigenen vier Wänden grundsätzlich nicht verboten werden. Anders ist das jedoch bei frei zugänglichen Plätzen wie Abstellplätzen, Hauseingängen oder Aufzügen. Hier kann ein allgemeines Rauchverbot ausgesprochen werden.
Zu beachten ist: das Rauchen darf nicht zur Belästigung der NachbarInnen führen! Sollten Sie in der Wohnung rauchen, ist damit zu rechnen, dass möglicherweise höhere Sanierungskosten bei Rückstellung der Wohnung auf Sie zukommen!

Wenn Sie Hauptmieter oder Hauptmieterin einer Wohnung sind, haben Sie grundsätzlich das Recht, einen Teil dieser Wohnung unterzuvermieten - es sei denn, es liegt ein vertraglich festgelegtes Untermietverbot vor.

Bei Altbauwohnungen (im Vollanwendungsbereich des MRG) ist ein solches Untermietverbot nur dann wirksam, wenn ein wichtiger Grund gegen eine Untervermietung spricht, beispielsweise:

  • Der Mietgegenstand wird zur Gänze untervermietet.
  • Der Hauptmieter/die Hauptmieterin hebt einen im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Untermietzins ein.
  • Die Anzahl der BewohnerInnen der Wohnung übersteigt die Anzahl der Zimmer des Mietobjektes.
  • Es ist zu befürchten, dass der Untermieter/die Untermieterin die Hausgemeinschaft stören wird.

Wir beraten Sie gerne individuell, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie Ihre Wohnung untervermieten dürfen: Wohnungsinformationsstelle

Da ein angrenzender Garten grundsätzlich nicht Teil des Mietobjektes ist, muss die Nutzung durch MieterInnen extra vereinbart werden. Hierfür eignet sich eine Aufnahme in den Mietvertrag oder in die Hausordnung bzw. eine (schriftliche) Zusatzvereinbarung mit den VermieterInnen. Weiters sollte der Umfang der Nutzung sowie die Pflicht, den Garten zu pflegen, geregelt werden.

MieterInnen sind jedenfalls dazu verpflichtet, selbst verursachte Beschädigungen an der Wohnung auf eigene Kosten zu beheben. Im Rahmen des Mietrechtsgesetzes (Altbauwohnungen) müssen sie die Wohnung und die für diese bestimmten Einrichtungen (z. B. Sanitäranlagen, Wasser-, Lichtleitungen etc.) so warten und in Stand halten, dass weder den VermieterInnen noch anderen MieterInnen des Hauses ein Nachteil entsteht. VermieterInnen sind innerhalb der Wohnungen verpflichtet, ernste Schäden des Hauses (z. B. Wasserrohrbruch, Mauerfeuchtigkeit, undichte Gasleitung, gefährliche Elektroleitungen) zu beheben, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner (z. B. massiver Schimmelbefall) zu beseitigen sowie mitvermietete Heizthermen, mitvermietete Warmwasserboiler und sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte zu erhalten. In die Erhaltungspflicht des Vermieters/der Vermieterin fällt auch die Reparatur des Außenfensters sowie der Wohnungseingangstüre.

Daneben und vor allem für Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz nicht zur Gänze anzuwenden ist, kommt den vertraglichen Vereinbarungen entscheidende Bedeutung zu!

Bei Altbauwohnungen muss der Vermieter/die Vermieterin seit dem 1. Januar 2015 die Kosten für Reparatur oder Ersatz einer Therme oder eines Boilers übernehmen, wenn diese Geräte mitvermietet wurden. Mit „Altbauwohnungen" sind in diesem Fall folgende Wohnungen gemeint:

  • Mietwohnungen in Gebäuden, für die die Baubewilligung bis 30. Juni 1953 erteilt wurde und die ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurden und in denen es mehr als zwei Mietgegenstände gibt
  • Vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, für die vor dem 8. Mai 1945 die Baubewilligung erteilt wurde und in denen es mehr als zwei Mietgegenstände gibt

Um diesen Anspruch zu wahren, hat allerdings der Mieter seine bzw. die Mieterin ihre Wartungspflicht zu erfüllen, die gewöhnlich alle zwei Jahre (Herstellerempfehlungen!) durch eine professionelle Kontrolle erfolgen soll. Zur Wartung gehören die Reinigung und die Überprüfung der Funktionstüchtigkeit sowie der Austausch von Verschleißteilen.

Für Altbauwohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, legt der Gesetzgeber weder für MieterIn noch für VermieterIn eine Erhaltungspflicht fest. Daher kommt es auf den Vertragsinhalt an, wer die Kosten einer Reparatur des E-Herdes zu übernehmen hat. Für alle anderen Mietwohnungen gilt grundsätzlich die Erhaltungspflicht durch den Vermieter/die Vermieterin - außer der Schaden am Ofen ist durch das Verhalten des Mieters/der Mieterin entstanden oder es liegt eine anderslautende vertragliche Regelung vor.

Selbst verursachte Verstopfungen sind vom Mieter/von der Mieterin selbst zu bezahlen. Der Vermieter/die Vermieterin ist grundsätzlich nur verpflichtet, Verstopfungen zu beseitigen, wenn sich diese in den allgemeinen Teilen des Hauses befinden, wie etwa in Teilen der Rohre, die mehreren Mietobjekten zugehörig sind.

Grundsätzlich sind VermieterInnen dazu verpflichtet, den Mietgegenstand in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Darunter fallen auch alle Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, wie Außenfenster oder Türen.

Sie selbst dürfen ohne Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin weder den verloren gegangenen Wohnungsschlüssel nachmachen lassen noch das Schloss austauschen, da es sich um das Eigentum des Vermieters/der Vermieterin handelt, über welches nur er/sie zu bestimmen hat. Daher muss der Vermieter/die Vermieterin umgehend über den Verlust informiert und mit ihm/ihr die weitere Vorgangsweise abgeklärt werden.

Ob Sie neben den Kosten der Neuanschaffung des Schlüssels auch die Kosten für den Ersatz des Schlosses - im schlimmsten Fall der Schließanlage - zu übernehmen haben, ist im Einzelfall zu prüfen. Dies hängt in der Regel davon ab, wie und wo Sie den Schlüssel verloren haben, bzw. ob Ihnen ein schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden kann. Ist sichergestellt, dass der verloren gegangene Schlüssel nicht missbräuchlich verwendet werden kann (z. B. Zutritt unbefugter Dritter zur Wohnung), weil er beispielsweise in einen Fluss in einer fremden Stadt gefallen ist, dann müssen Sie die Kosten des Schlossaustausches nicht übernehmen.

Grundsätzlich sind Sie berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin Ihren Partner oder Ihre Partnerin, Ehegattin/Ehegatten oder andere Familienangehörige bei sich wohnen zu lassen. In diesem Fall sind Sie Unterkunftsgeber. Soll diese/r jedoch auch Mitmieter/Mitmieterin der Wohnung werden, bedarf es jedenfalls der Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin.

Für kleine Veränderungen, wie dem Streichen von Wänden, sind grundsätzlich keine Genehmigungen von VermieterInnen notwendig. Größere Änderungen, wie beispielsweise der Einbau eines Bades oder die Installation einer Satellitenempfangsanlage, bedürfen einer Erlaubnis des Vermieters/der Vermieterin.

Wenn es einen unberechtigten Mietzinsrückstand gibt oder die Wohnung Mängel bzw. Schäden aufweist, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie beispielsweise:

  • wenn die Wände über Gebühr mit Bohrlöchern versehen sind oder eine unzumutbare Farbänderung stattgefunden hat
  • bei Wasserschäden am Parkett durch ein zu feuchtes Putzen
  • bei sehr tiefen Kratzern im Parkett
  • wenn die Herdplatte aufgrund einer fallengelassenen Pfanne einen Sprung aufweist

Da bei der Beurteilung der Abnutzung jedoch auch immer das Alter des Gegenstandes zu berücksichtigen ist, empfiehlt es sich, Ihre individuelle Situation in einem persönlichen Beratungsgespräch zu erörtern.

Generell kann gesagt werden, dass aufgrund der OGH Entscheidung vom 27.2.2012, 2 Ob 215/10x die Vereinbarung einer Ausmalverpflichtung sowohl im Voll- als auch im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG unwirksam ist, und zwar nicht nur im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG), sondern auch im Verhältnis von zwei VerbraucherInnen.

Allerdings müssen sich die Wände nach Rückstellung der Wohnung im Vergleich zur Übergabe in einem gleichwertigen Zustand befinden bzw. anders gewählte Wandfarben dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit entsprechen - hier lehnt die Rechtsprechung extreme Farben, beispielsweise Schwarz, ab.

Das Team der Wohnungsinformationsstelle berät Sie gerne zu Ihrer individuellen Situation. Bitte vergessen Sie nicht, Fotos zur Beratung mitzunehmen oder diese per Mail zu schicken.

Als Mieter oder Mieterin sind Sie verpflichtet, die von Ihnen angemietete Wohnung am letzten Tag der vereinbarten Mietdauer geräumt von Ihren Fahrnissen und besenrein an den Vermieter/die Vermieterin zurückzustellen. Daher empfiehlt es sich jedenfalls schon einige Wochen vor Ablauf der Mietdauer, Ihren Vermieter zur Vereinbarung der gemeinsamen Vorgehensweise der Wohnungsübergabe oder für eine mögliche Vertragsverlängerung rechtzeitig zu kontaktieren.

Mieter und Mieterinnen, die von Wohnen Graz eine Gemeindewohnung zugewiesen bekommen haben, können um eine Mietzinszuzahlung ansuchen. Grundsätzlich sollten nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens aller im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen für die Miet-, Betriebs- und Heizkosten aufgewendet werden müssen.

Bei der Mietzinszuzahlung handelt es sich um eine freiwillige Leistung der Stadt Graz. Es besteht kein Rechtsanspruch.

Zu den Voraussetzungen und notwendige Unterlagen.

WOHNEIGENTUM

Fragen und Antworten zum Thema Wohneigentum

Für ein individuelles und kostenloses Beratungsgespräch vor dem Kauf Ihres Eigenheimes oder Ihrer Eigentumswohnung kontaktieren Sie das Team der Wohnungsinformationsstelle.

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims gehen Sie im Regelfall sowohl finanzielle als auch rechtliche Verpflichtungen ein, die Sie für längere Zeit ihres Lebens binden. Je nachdem, ob Sie als „Ersterwerber" von einem Bauträger oder von einem bisherigen Eigentümer kaufen, werden unterschiedliche gesetzliche Regelungen bzw. vertragliche Gegebenheiten zu beachten sein.

Gerne steht Ihnen das Team der WOIST zur Verfügung, um Ihre konkrete Ausgangssituation zur erörtern und Ihnen Tipps für einen „reibungslosen" Ankauf zu geben.

Von Bund, Land und Gemeinde werden für ökologische Maßnahmen Förderungen gewährt, im Neubau aber vor allem auch bei der Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Wohnungen. Förderungen gibt‘s für:

  • Fernwärme
  • Biomasse, moderne Holzheizungen
  • Photovoltaik, Photovoltaik-Speicher und Lastmanagement
  • Alternativenergie
  • Lüftungswärmerückgewinnung
  • Solarthermie
  • Wärmepumpen
  • neue Fenster
  • Wärmedämmung
  • Energieberatung
  • Dach- und Fassadenbegrünung

Förderungsrichtlinien werden häufig geändert. Eine Übersicht über die aktuellen Sanierungsförderungen finden Sie hier  (pdf)

In dieser Broschüre finden Sie auch die wichtigsten Voraussetzungen sowie die jeweiligen Kontaktadressen.

Gerne beraten wir Sie auch individuell zu passenden Sanierungsförderungen: Wohnungsinformationsstelle

Je nach Art des Sanierungsprojektes bieten verschiedene Förderstellen Fördermöglichkeiten an. Unter Info 6: Sanierungsförderungen - ein Überblick finden Sie die relevanten Informationen. Für weitere Details kontaktieren Sie die Förderstellen bitte direkt.

Gerne beraten wir Sie auch individuell zu passenden Förderungen: Wohnungsinformationsstelle

VERMIETUNG

Fragen und Antworten zum Thema Vermietung

Für die Bestimmung der gesetzlich zulässigen Höhe des Mietzinses ist die Frage zu klären, ob ihre Eigentumswohnung den Mietzinsbildungsvorschriften des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt, allenfalls auch Förderungsrechtliche Mietzinsbildungsvorschriften zu beachten sind oder ob sie den Mietzins frei festlegen können.

Das Team der Wohnungsinformationsstelle berät hierbei gerne und kostenlos.

Grundsätzlich ist eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren einzuhalten, welche schriftlich zu erfolgen hat. Bitte beachten sie, dass eine kürzere vertragliche Befristung zur Folge hat, dass diese nicht durchsetzbar ist, das heißt, dass Sie als VermieterIn das Mietverhältnis nur mehr bei Vorliegen wichtiger Kündigungsgründe im Sinne des Mietrechtsgesetzes aufkündigen können und es damit wie ein unbefristetes Mietverhältnis zu sehen ist.

Für ein kostenloses Beratungsgespräch steht Ihnen das Team der Wohnungsinformationsstelle vor Vertragsabschluss gerne zur Verfügung.

Empfehlenswert ist es, zunächst das persönliche Gespräch zu suchen, um die Ursache (vlt. Krankheit, Arbeitslosigkeit) herauszufinden und gemeinsam eine Übergangslösung zu finden.

Ist dieses Bemühen erfolglos oder nicht erwünscht, sollten Sie eine schriftliche Zahlungsaufforderung (Mahnung) mit einer angemessenen Frist (etwa 10 bis 14 Tage) per Einschreiben an den Mieter/die Mieterin senden.

Sollte der Mieter/die Mieterin auch dann keine Zahlung leisten, haben Sie je nach gewünschtem Ziel, nämlich (nur) Zahlung des Mietzinsrückstandes oder (nur/oder auch) Räumung des Mietobjektes folgende Möglichkeiten:

  • Einbringung einer Mahnklage beim zuständigen Bezirksgericht
  • Ordentliche oder fristlose Kündigung (geknüpft an bestimmte Voraussetzungen was Höhe und Folge der Zahlungsrückstände anlangt)
  • Einbringung einer Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht
  • Einbringung einer Mietzins- und Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht

Gerne beraten wir Sie, um aufgrund Ihrer individuellen Gegebenheiten die für Sie passende Vorgehensweise zu finden: Wohnungsberatungsstelle

WOHNEN ALLGEMEIN

Fragen und Antworten zu allgemeinen Wohnfragen

Melden Sie den Schaden unverzüglich dem Vermieter/der Vermieterin - am besten in schriftlicher Form und mit einer Fotodokumentation. Wichtig ist, im nächsten Schritt die Ursache zu ermitteln:

  • Liegt die Ursache in der Beschaffenheit des Gebäudes (z. B. Feuchtigkeit in der Bausubstanz, Rohrbruch etc.), ist der Vermieter/die Vermieterin zur Kostentragung der Sanierung verpflichtet. Je nach Ausmaß kann es sein, dass Sie den Mietzins reduzieren können, da es bei Schimmel zur Gesundheitsgefährdung kommen kann. Aber Achtung: Bezahlen Sie nicht ohne Absprache mit Ihrem Vermieter/Ihrer Vermieterin weniger Miete als vorgeschrieben, sonst könnten Sie eine Kündigung riskieren. Besser ist, Sie bezahlen den Mietzins „unter Vorbehalt".
  • Liegt die Ursache im falschen Wohnverhalten (z. B. falsches Lüftungsverhalten, „Überschlagen" von unbeheizten Räumen etc.) müssen Sie die Sanierungskosten selbst tragen.

Tipps gibt die Energieexpertin der WOIST in diesem Video zum Thema Energiesparen und Schimmel vermeiden.

Der durchschnittliche Stromverbrauch eines Haushalts pro Jahr liegt bei rund 4.400 Kilowattstunden bei einem Preis von ungefähr 20 Cent je Kilowattstunde. Reduziert man diesen Verbrauch um ein Drittel, können sich also Einsparungspotenziale von nahezu 300 Euro pro Jahr ergeben. Haushalte, die mit Strom heizen, können natürlich weit mehr einsparen; wo Warmwasser mit Strom bereitet wird, kann ebenfalls sehr viel eingespart werden. Man kann aber auch sparen, indem man seine Haushaltsgeräte effizient und sinnvoll einsetzt.

Gerne können Sie sich von der Energieexpertin der WOIST nach telefonischer Vereinbarung unter +43 316 872-5454 beraten lassen. Weitere Energiespar-Tipps erhalten Sie außerdem in diesem Video zum Thema Energiesparen.

Es gibt verschiedene Stellen, die barrierefreie und altersgerechte Wohnungssanierungen fördern. Unter Sanierungsförderungen - ein Überblick (pdf) finden Sie die relevanten Informationen. Für weitere Details kontaktieren Sie die jeweiligen Stellen bitte direkt.

Gerne beraten wir Sie auch individuell zu passenden Förderungen.

Sie als HauptmieterIn können Ihre Mietrechte an Ihren Enkel/Ihre Enkelin weitergeben, wenn Sie zumindest die letzten zwei Jahre mit diesem/dieser im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Ist der Enkel/die Enkelin volljährig, so kann der Mietzins auf höchstens den Mietzins der Kat A des Mietrechtsgesetzes (MRG), derzeit € 3,60/m², angehoben werden.

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