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Mietvertrag überprüfen: Auf diese 5 Dinge musst du achten

21.10.2022
Mietvertrag
© pawita warasiri´s Images /Canva /shortandsweet

Vorbereitung ist die halbe Miete - naja, vielleicht nicht ganz, aber sie erspart dir zumindest in Sachen Mietvertrag böse Überraschungen zu einem späteren Zeitpunkt. Worauf du vor dem Unterzeichnen achten solltest? Das sind die 5 wichtigsten Punkte.

1. Was in deinem Mietvertrag stehen muss

Der Mietvertrag bildet die rechtliche Grundlage für dein Mietverhältnis. In ihm sind alle Regelungen, Rechte und Pflichten vereinbart - manche davon sind oft gar nicht zulässig. Es gibt aber einige Punkte, die jedenfalls enthalten sein müssen und das sind:

  • Name der Vermieter:innen sowie Name der Mieter:innen
  • Detaillierte Beschreibung des Mietobjekts (wie Adresse, Größe in Quadratmeter, Aufzählung der Räumlichkeiten, zum Objekt gehörende Keller- und Dachbodenräume oder Garagen und Stellplätze)
  • Beschreibung der Mietobjekts-Ausstattung: Welche Heizung und Sanitäranlagen? Werden eine Küche oder andere Möbel mitvermietet? Sind sonstige Geräte vorhanden?
  • Falls vorhanden: Eine Regelung zur Nutzung des Gartens, Fahrradabstellraums, der Waschküche oder anderer Gemeinschaftsflächen
  • Datum des Mietbeginns bzw. der Übergabe
  • Dauer des Mietvertrages: unbefristet oder befristet „auf XY Jahre"
    Sollte der Vertrag befristet sein, muss ebenso das Ablaufdatum des Vertrages angegeben sein.
  • Höhe der monatlichen Miete (Pauschalmiete der aufgeschlüsselt in Hauptmietzins, Betriebskosten, eventuell Heizkosten und Umsatzsteuer)
  • Eine Info, ob und in welchem Ausmaß der Hauptmietzins im Vertragszeitraum noch steigen kann, das heißt, ob er „wertgesichert" ist
  • Angaben der zu hinterlegenden Kaution für das Mietobjekt
  • Alle mündlich zugesagten Details (z. B.: der oder die Vermieter:in tauscht innerhalb von zwei Monaten die kaputte Fliese im Bad aus.)

2. Mietanbot unterschreiben: Ist das eigentlich bindend?

Ja, grundsätzlich verpflichtet dich die Unterzeichnung des Mietanbots zur Anmietung des betreffenden Wohnobjekts. Nur dann, wenn der Vertrag wirklich außergewöhnliche und dich benachteiligende Bestimmungen enthält, mit denen du nicht rechnen musstest, kannst du nachträglich eventuell aussteigen.

Deshalb gilt: Schau dir das Mietanbot genau an. In der Regel sind hier schon alle wesentlichen Punkte enthalten, auch wenn es beispielweise außergewöhnliche Erhaltungspflichten gibt. Wer sich unsicher ist, sollte schon vor dem Unterzeichnen des Anbots den gesamten Mietvertrag zur Durchsicht anfordern.
Folgende Fragen solltest du dir jedenfalls selbst stellen, bevor du das Anbot unterschreibst: 

  • Kann ich mir die Wohnung mit den zu erwartenden zusätzlichen Fixkosten (Strom, Heizung, Internet, Haushaltsversicherung etc.) leisten?
  • Sind im vorliegenden Mietanbot/Mietvertrag alle notwendigen Bestandteile enthalten, verstehe ich alles und gibt es Klauseln, die mich verunsichern?
  • Ist der Standort der Wohnung passend für meinen Alltag (Öffi-Anbindung, Entfernung zur Universität/Schule oder Arbeitsstelle, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe etc.)?

Schau dir außerdem die Mietrechts-Broschüre der WOIST an, um über deine Rechte und Pflichten in puncto Mietwohnung Bescheid zu wissen.

3. Enthält dein Mietvertrag nicht zulässige Vereinbarungen?

Auch wenn der Mietvertrag schon unterschrieben ist, kann es gesetzeswidrige Klauseln geben, die trotz deiner Unterschrift nicht gültig sind. Das gilt zumindest dann, wenn dein Mietverhältnis voll oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt oder die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes anzuwenden sind.

Ungültig sein können laut MRG unter anderem folgende Vereinbarungen:

  • Generelles Verbot der Haustierhaltung: Kleintiere und übliche Haustiere, wie Hunde und Katzen, dürfen in der Regel gehalten werden, sofern von diesen kein ungebührlicherweise die Nachbarschaft störendes Verhalten ausgeht. Bei Vorliegen besonders begründeter Umstände (z. B. eine Allergie) kann ein umfassendes Tierhalteverbot festgelegt werden. Ebenso kann das Halten von bestimmten Tierarten, auch von Hunden und Katzen, sowie von exotischen, gefährlichen oder giftigen Tieren (z. B. Spinnen, Schlangen, Kampfhunden) von Seiten der Vermieter:innen untersagt werden.
  • Generelle Ausmalverpflichtung: Allerdings dürfen die Wände nach Rückstellung der Wohnung im Vergleich zur Übergabe nur normale Gebrauchsspuren aufweisen. Geänderte Wandfarben müssen dem Ortsgebrauch entsprechen - Pastellfarben werden von der Rechtssprechung als zulässig erachtet.
  • Generelles vertragliches Untermietverbot (im Vollanwendungsbereich des MRG)
  • Verbot, weitere Personen, Angehörige, Lebenspartner:in in den Haushalt aufzunehmen

4. Kommen auf mich weitere Kosten zu?

Grundsätzlich sollte sich deine Miete aus dem Mietzins, den Betriebskosten und Heizkosten zusammensetzen. Es kommt aber immer wieder vor, dass Vermieter:innen, die Wohnungseigentümer:innen sind, eigene Rücklagen (für Instandhaltung der Wohnung) oder noch zu leistende Darlehensanteile auf die Mieter:innen überwälzen. Das kann zu einer wesentlichen Kostensteigerung der Miete im Laufe der Mietdauer führen. Pass zudem auf, ob Erhaltungspflichten oder Ersatzpflichten (z. B. für Elektrogeräte) im Mietvertrag festgelegt sind, denn natürlich kann es passieren, dass die Geräte kaputtgehen und dann musst du auch hier mit zusätzlichen Kosten rechnen.

5. Auf Nummer sicher gehen: Lass deinen Mietvertrag kostenlos überprüfen!

Unser letzter Tipp: Lies dir das Mietanbot/den Mietvertrag vor der Unterfertigung genau durch und hör auf dein Bauchgefühl. Wenn dir etwas komisch vorkommt, kannst du deinen Mietvertrag vorab kostenlos bei der Wohnungsinformationsstelle der Stadt Graz überprüfen lassen.

Gut zu wissen: Wenn dir deine Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages nicht passt, dann kannst du bei befristeten Verträgen nach der Mindestvertragsdauer von einem Jahr mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen. Bei unbefristeten Verträgen kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an; gibt es keine, kannst du im Regelfall mit einer 1monatigen Kündigungsfrist kündigen.

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