Schimmel im Schlafzimmer, Ausfall der Wasserversorgung, starke Lärmbeeinträchtigung - wenn aufgrund bestimmter Mängel das Wohnobjekt nicht so genutzt werden kann, wie es im Mietvertrag vereinbart ist, haben Mieter:innen das Recht auf eine Mietzinsminderung für den Zeitraum der Beeinträchtigung.
Welche Voraussetzungen dafür notwendig sind und warum Sie nicht einfach so die Miete einbehalten sollten, können Sie hier nachlesen.
Wer hat wann das Recht auf eine Mietminderung?
Das Recht auf Mietzinsreduktion ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unter § 1096. geregelt und kann bei allen Mietverhältnissen zur Anwendung kommen.
Mängel und Beeinträchtigungen, um Anspruch auf eine Mietminderung zu haben, können z. B. sein:
- Schimmel
- Ausfall von Heizthermen oder -körpern, der Wasserversorgung, des Aufzugs etc.
- Lärm, der nicht ortsüblich ist
Wie hoch darf die Mietzinsreduktion sein?
Aus dem ABGB geht leider nicht hervor, wie hoch die Mietzinsminderung angesetzt werden kann. Es hängt immer vom Ausmaß des Mangels ab und dies einzuschätzen, ist gar nicht so einfach.
Damit Sie aber trotzdem eine Vorstellung davon bekommen, in welchem Rahmen sich Mietzinsminderungen bewegen können, haben wir ein paar konkrete Beispiele aus der Rechtsprechung (Quelle: Arbeiterkammer | Ihr Recht die Miete zu reduzieren) zusammengestellt:
- Lärm aufgrund von Bauarbeiten am Nachbarsgrundstück: 5 % Mietzinsminderung; bei Lärmbeeinträchtigung liegt die Obergrenze bei 25 % Mietzinsminderung
- Temperaturschwankungen bei der Dusche, die leichte Verbrennungen zur Folge haben können: 10 % Mietzinsminderung
- Raumtemperatur lässt sich auch durch Heizen nicht auf mehr als 18 °C in den Monaten Jänner und Februar erhöhen: 10 % Mietzinsminderung
- Defekter Anschluss von Heißwasserspeicher und Waschmaschine: 50 % Mietzinsminderung
- Längere Zeit ohne Strom- und Wasserversorgung: 80 % Mietzinsminderung
- Schimmelbildung mit Abbröckeln von Malerei und Verputz: je nach Ausmaß bis zu 100 % Mietzinsminderung
- KEINE MIETZINSMINDERUNG bei Schäden im Wohnobjekt, die jedoch nicht die Wohnnutzung selbst beeinträchtigen, sowie bei Lärm aufgrund von baulichen Maßnahmen im geschlossenen Siedlungsgebiet, die als ortsüblich gelten.
Für das Festsetzen der Mietzinsminderung muss außerdem Folgendes beachtet werden:
- Die Mietminderung bezieht sich immer auf die Bruttomiete (Hauptmiete + Betriebskosten + Mehrwertsteuer).
- Das Recht auf eine Minderung gilt nur für den Zeitraum, in dem der Mangel auftritt. Sobald der Mangel behoben wurde oder die Beeinträchtigung (beispielsweise durch Lärm) aufgehört hat, haben Sie als Mieter:in kein Recht mehr auf Mietminderung.
Form und Frist der Meldung des Mangels
Sobald ein Schaden bzw. eine Beeinträchtigung auftritt, sollten Sie dies an Ihren:Ihre Vermieter:in bzw. an die zuständige Hausverwaltung schriftlich melden und die Reparatur bzw. Beseitigung fordern. Dabei sollten Sie den Mangel auch so gut wie möglich mit Fotos dokumentieren.
Im Zuge dessen führen Sie auch den Hinweis an, dass Ihnen laut Gesetz eine Mietzinsminderung ab dem Beginn der Beeinträchtigung zusteht und dass Sie einen Teil der bereits vollständig bezahlten Miete zurückfordern.
Wir haben eine solche Meldung als Musterschreiben vorbereitet:
Betrifft: [hier die genaue Adresse des Wohnobjekts anführen]
Mietzinsminderung gemäß § 1096 ABGB
Sehr geehrte Damen und Herren!
Aufgrund der fehlenden Wasserversorgung seit dem TT.MM.JJJJ bin ich im vereinbarten Gebrauch der von mir gemieteten Wohnung eingeschränkt. Ich fordere Sie auf, den Schaden binnen ... Tagen zu beheben.
Gemäß § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB steht mir im Ausmaß dieser Beeinträchtigung eine Mietzinsminderung zu. Meines Erachtens beträgt dieses Ausmaß derzeit ...%.
Ich fordere aus diesem Grund den von mir für diesen Monat bereits im Voraus bezahlten Mietzins teilweise zurück, sowie erkläre ich hiermit ausdrücklich, dass ich die künftigen von Ihnen vorgeschriebenen Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leiste.
Ich ersuche Sie höflichst um Ihre schriftliche Stellungnahme.
Mit freundlichen Grüßen,
Marina Musterfrau
Kann ich die Miete einfach so einbehalten?
Wenn man als Mieter:in den vorgeschriebenen Mietzins aufgrund eines festgestellten Mangels einfach einbehält, riskiert er:sie eine Mietzins- oder Räumungsklage. Stellt sich vor Gericht heraus, dass keine Mietzinsminderung gerechtfertigt ist, muss der einbehaltene Mietzins zurückgezahlt werden.
Wichtig: Melden Sie deshalb den Schaden/die Beeinträchtigung lieber, wie oben beschrieben, schriftlich und zahlen Sie den Mietzins weiterhin in vollem Ausmaß. Im Schreiben an Ihre:n Vermieter:in/die Hausverwaltung erklären Sie, dass die Miete nur unter Vorbehalt einbezahlt wird. In vielen Fällen ist dadurch schon eine Einigung mit dem:der Vermieter:in möglich.
Wir empfehlen unbedingt: Nehmen Sie eine Rechtsberatung in Anspruch!
Bevor Sie aufgrund von Mängeln eine Mietzinsminderung geltend machen, lassen Sie den Sachverhalt von Jurist:innen prüfen! Die Expert:innen der Wohnungsinformationsstelle (WOIST) nehmen sich gerne die Zeit und beraten Sie ausführlich zum weiteren Vorgehen. Das Beratungsangebot kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden.