Wer ist für welche Reparatur in einer Mietwohnung zuständig? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Rechte und Pflichten von Vermieter:innen und Mieter:innen. Vermieter:innen sind für Reparaturen an der Bausubstanz (z.B. Dach, Fassade) und an Gemeinschaftsanlagen (z.B. Lift, Heizung) verantwortlich. Miete:innen müssen kleinere Schäden beheben, die Wohnung warten und Schäden melden. Bei Heizungen tragen Vermieter:innen die Reparaturkosten, Mieter:innen sind für die Wartung zuständig. Bei Schimmelbildung hängt die Verantwortlichkeit davon ab, ob es sich um einen oberflächlichen Befall oder einen schwerwiegenden Gebäudeschaden handelt. Ein Recht auf Mietzinsminderung besteht, wenn die Wohnung aufgrund von Mängeln nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann. Bei Fragen steht das Beratungsteam der WOIST der Stadt Graz zur Verfügung.
Wenn in einer Mietwohnung etwas kaputt geht, stellt sich häufig die Frage: Wer ist für die Reparatur verantwortlich - Mieter:in oder Vermieter:in? Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen hier gelten und welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter:in oder Vermieter:in in Bezug auf Schäden in der Mietwohnung haben, erfahren Sie in diesem Blogpost.
Wichtig: Bitte beachten Sie, dass wir uns in diesem Beitrag auf Mietverhältnisse beziehen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll (z. B. Altbau, geförderter Wohnbau) unterliegen. Bei Mietobjekten, die dem MRG nicht oder nur teilweise (z. B. Neubauten) unterliegen, kommt es grundsätzlich auf die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen an, welche Reparaturen Vermieter:innen übernehmen müssen. Allerdings sind auch hier nicht alle vertraglichen Vereinbarungen gültig. Pauschale Überwälzungen von Reparaturpflichten werden von der Rechtsprechung in der Regel als unwirksam angesehen, sodass eine rechtliche Beratung im Einzelfall oft sinnvoll ist.
Welche Pflichten hat der:die Vermieter:in?
Grundsätzlich ist der:die Vermieter:in zuständig für:
- Reparaturen an allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu gehören unter anderem: Fassade, Dach, Stiegenhaus, Außenfenster, Wohneingangstür, Steig- oder Ringleitungen für Strom, Gas oder Wasser, etc.
- Reparaturen zur Aufrechterhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen, wie z. B. Lift, Zentralheizung, Sauna, Garten, Gemeinschaftswaschküche, Gegensprechanlage, etc.
- Reparaturen innerhalb der Mietwohnung, wenn
- ein ernster Schaden des Hauses vorliegt (z. B. Wasserrohrbruch) oder
- eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt (z. B. starker Schimmel).
Welche Pflichten hat der:die Mieter:in?
Damit ein Mietobjekt erhalten bleibt, haben auch Mieter:innen gewisse Pflichten. Sie sind zuständig für:
- Regelmäßige Wartung der Wohnung und der in der Wohnung gelegenen Einrichtungen, z.B. Heizung, sanitäre Anlagen, außerhalb des Mauerwerks verlaufende Wasser-, Gas- und Elektroleitungen, etc.
- Pflege und Wartung der Fenster
- Unverzügliche Benachrichtigung des:der Vermieter:in bei ernsten Schäden und/oder Gesundheitsgefährdung
- Reparatur kleinerer Schäden, wie z. B. ein tropfender Wasserhahn, ein defekter Duschkopf oder ein abgebrochener Lichtschalter
Zudem haben Mieter:innen eine sogenannte „Duldungspflicht". Das bedeutet, dass sie ihrem:ihrer Vermieter:in unter bestimmten Umständen den Zugang zu ihrer Wohnung gewähren müssen, z. B. für Reparaturarbeiten. Der:die Vermieter:in muss sich hierbei allerdings rechtzeitig ankündigen - außer bei Gefahr im Verzug (z. B. undichte Gasleitung).
Die Heizung ist defekt – wer ist zuständig?
Seit 2015 sind Vermieter:innen dazu verpflichtet, mitvermietete Heizthermen und sonstige Wärmebereitungsgeräte (z. B. Warmwasserboiler) sowie Heizkörper, Ventile und Rohre auf eigene Kosten zu reparieren bzw. zu erneuern.
Mieter:innen sind jedoch nach wie vor für die regelmäßige Wartung (idR alle 1-2 Jahre - je nach Herstellerangaben) dieser Gerätschaften zuständig und müssen diese auch selbst bezahlen. Wartung bedeutet, dass die Heiztherme von einem Profi durchgecheckt, gereinigt und auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Dazu zählt auch, dass z. B. Teile geschmiert und Dichtungen getauscht werden.
Sollte bei der Wartung ein Schaden festgestellt werden, ist dieser unverzüglich dem:der Vermieter:in zu melden und eine Reparatur einzufordern. Weigert sich der:die Vermieter:in - trotz schriftlicher Aufforderung - diese Reparatur zu zahlen, können Mieter:innen bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Durchführung der Erhaltungsarbeit stellen. Hat der:die Mieter:in die Reparatur selbst beauftragt, können die Kosten anschließend bei dem:der Vermieter:in eingefordert werden.
Diese Regelungen gelten sowohl für Mietverhältnisse, die in den Vollanwendungsbereich als auch in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, sowie für Mieter:innen von Genossenschaftswohnungen. Bei Mietverhältnissen im Teilanwendungsbereich erfolgt die Durchsetzung jedoch mittels Klage beim zuständigen Gericht.
Wichtig: Kommt der:die Mieter:in der Wartungspflicht nicht nach und entsteht dadurch ein Schaden am Gerät, kann der:die Vermieter:in die anfällige Reparatur in Rechnung stellen. Es empfiehlt sich daher, alle Belege aufzubewahren, um nachweisen zu können, dass man die Gerätschaften regelmäßig wartet.
Wer übernimmt die Reparatur von mitvermieteten Gegenständen?
Häufig nehmen Mieter:innen fälschlicherweise an, dass Vermieter:innen für die Reparatur von mitvermieteten Geräten (z. B. Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler, etc.) zuständig sind, insbesondere weil sie von dem:der Vermieter:in zur Verfügung gestellt wurden. Das ist allerdings nicht der Fall. Auch hier ist der:die Vermieter:in nur dann für die Reparatur verantwortlich, wenn der Defekt einen ernsten Schaden für die Bausubstanz oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt.
Die Fenster sind desolat – was nun?
Bei defekten Fenstern gilt folgende Faustregel:
- der:die Mieter:in zahlt kaputte Innenfenster und
- der:die Vermieter:in zahlt kaputte Außen- und Verbundfenster.
Mangelhafte Fenster sind in jedem Fall dem:der Vermieter:in zu melden. Verbleibt diese:r bzw. die Hausverwaltung trotz Meldung inaktiv, sollte erneut schriftlich eine Frist gesetzt werden. Verstreicht diese, kann ein Antrag auf Erhaltungsarbeit bei der Schlichtungsstelle gestellt werden.
Schimmel in der Wohnung – wer trägt die Verantwortung?
Tritt Schimmel nur oberflächlich auf und ist nicht auf Mängel der Bausubstanz zurückzuführen, d. h. er lässt sich durch sachgemäßes Lüften und Heizen vermeiden, sind die Mieter:innen verpflichtet, den Schimmel selbst zu entfernen.
Dringt der Schimmel jedoch in das Mauerwerk ein und lässt sich nicht allein durch oberflächliche Behandlung (wie z. B. einen Anstrich mit desinfizierender Farbe) beseitigen, liegt ein gravierender Gebäudeschaden vor. In diesem Fall müssen die Vermieter:innen für die Schimmelbeseitigung aufkommen. Wurde die Schimmelbildung jedoch von der:dem Mieter:in verschuldet, beispielsweise durch unsachgemäßes Lüften oder Heizen, können die Vermieter:innen etwaige Sanierungskosten von ihren Mieter:innen zurückverlangen.
Wodurch der Schimmel letztlich verursacht wurde, kann in der Regel nur eine Begutachtung durch einen technischen Sachverständigen klären.
Wann ist eine Mietzinsminderung möglich?
Wenn eine Wohnung, z. B. durch einen längeren Ausfall der Wasserversorgung oder anderen Mängeln nicht mehr wie im Mietvertrag vereinbart genutzt werden kann, haben Mieter:innen das Recht, ihre Mietzinszahlung vorübergehend zu mindern. Prinzipiell steht den Mieter:innen dieses Recht auf Mietminderung von Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zur Behebung des Mangels zu.
Der Mangel sollte umgehend dem:der Vermieter:in gemeldet werden. Weiters sollte der Mietzins während der Beeinträchtigung nur unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt werden. Es ist ratsam, sich vor einer selbst vorgenommenen Mietzinsminderung rechtlich beraten zu lassen, da jede unvollständige Mietzinszahlung zu einer Mietzins- und/oder Räumungsklage führen kann. Detaillierte Infos können in diesem Blogpost nachgelesen werden.
Sie haben noch weitere Fragen?
Wenden Sie sich gerne an das Team der WOIST (www.graz.at/woist). Das Beratungsangebot kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden!