Befristete Mietverträge enden einfach durch Zeitablauf. Ist der Mietvertrag unbefristet oder möchte der:die Vermieter:in das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Dauer kündigen, ist dies im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) in Österreich klar gesetzlich geregelt. Welche rechtlichen Rahmenbedingungen hier gelten und worauf Sie bei einer Mietvertragskündigung durch Vermieter:innen besonders achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Wann ist eine Kündigung durch den:die Vermieter:in möglich?
Gibt es keine einvernehmliche Auflösung, muss der:die Vermieter:in die Kündigung sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) immer gerichtlich beim zuständigen Bezirksgericht einbringen, d. h. mündliche Kündigungen sowie Kündigungen per E-Mail, SMS, eingeschriebene oder normale Briefe sind rechtlich nicht ausreichend.
Zudem gilt: Vermieter:innen können Mietverträge vor dem Ende der Vertragsbefristung nur aus bestimmten gesetzlich anerkannten Gründen kündigen. Diese gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe können laut § 30 MRG sein (immer auf die Mieter:innen bezogen):
- Nichtzahlung der Miete, obwohl der:die Mieter:in nach Fälligkeit schriftlich daran erinnert wurde und mindestens 8 Tage im Rückstand ist
- Nichterbringung von Dienstleistungen, wenn diese als Mietzins vereinbart sind
- Starke Vernachlässigung der Wohnung
- Störung der Hausbewohner:innen durch rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten
- Strafbare Handlungen gegen Hausbewohner:innen und/oder Vermieter:innen
- Unzulässige Weitergabe der Wohnung (Untervermietung)
- Tod der:des Mieter:in und Fehlen von eintrittsberechtigten Personen
- Die Wohnung wird nicht regelmäßig zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses verwendet, mit der Ausnahme von Krankheit, Kur- und Unterrichtszwecken sowie beruflichen Gründen
- Bei Untermietverhältnissen die Unzumutbarkeit der Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft oder Eigenbedarf des:der Untervermieter:in
- Eintritt eines im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsgrundes (Achtung: Nicht jeder vereinbarte Kündigungsgrund ist auch rechtens.)
- Das Haus kann nicht mehr erhalten werden, die Abbruchbewilligung liegt vor und der:die Mieter:in bekommt einen Wohnungsersatz.
- Abriss oder Umbau des Hauses, auch hier muss dem:der Mieter:in ein Ersatz gestellt werden
- Verweigerung der Verbesserung: Wenn der:die Mieter:in einer Kategorie-D-Wohnung sich weigert, eine Standardverbesserung zuzulassen oder selbst durchzuführen (Auch hier muss Ersatz gestellt werden.)
- Eigenbedarf des:der Vermieter:in (Details dazu siehe nächstes Unterkapitel)
Gegen die gerichtliche Kündigung kann der:die Mieter:in innerhalb von vier Wochen Einwendungen erheben. Der:die Vermieter:in hat sodann vor Gericht nachzuweisen, dass der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt.
Sonderfall: Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der:die Vermieter:in die vermietete Wohnung für sich selbst oder bestimmte nahe Verwandte dringend benötigt. Die Eigenbedarfskündigung kann bei Wohnobjekten, die in den Voll- und Teilanwendungsbereich fallen, unter folgenden gesetzlichen Voraussetzungen ausgesprochen werden:
- Der:die Vermieter:in muss glaubhaft begründen und beweisen können, warum ein dringender Eigenbedarf besteht.
Zudem müssen entweder
- seit dem Zeitpunkt des Erwerbs mindestens 10 Jahre vergangen sein und dem:der Vermieter:in muss selbst bzw. den verwandten Personen müssen in absteigender Linie (z. B. Kinder, Enkel) durch die Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil entstehen als dem:der Mieter:in (die Abwägung entfällt bei Eigentumswohnungen)
- oder der:die Vermieter:in benötigt die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie (z. B. Eltern, Großeltern) dringend und er:sie beschafft dem:der Mieter:in eine Ersatzwohnung.
Was, wenn der:die Mieter:in trotz Kündigung bzw. Vertragsablauf nicht auszieht?
Wenn der:die Mieter:in trotz rechtmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausziehen möchte, darf der:die Vermieter:in die Räumung der Wohnung keinesfalls selbst in die Hand nehmen (z. B. durch das Austauschen der Schlösser oder dem eigenhändigen Rauswerfen der Mieter:innen). Dies ist rechtlich nicht zulässig und kann sogar strafrechtliche Konsequenzen haben. Liegt bereits eine rechtskräftige gerichtliche Kündigung vor (siehe oben), kann der:die Vermieter:in beim Bezirksgericht beantragen, die Wohnung durch eine:n Gerichtsvollzieher:in räumen zu lassen. Zieht der:die Mieter:in nach Ablauf der vereinbarten Mietvertragsdauer nicht aus, kann der:die Vermieter:in eine Räumungsklage beim Bezirksgericht einbringen und in weiterer Folge ebenso die Räumung beantragen.
Rückgabe der Kaution
Die Rückzahlung der Kaution samt Zinsen muss unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung erfolgen. Vermieter:innen dürfen sich laut § 16b MRG nur so viel von der Kaution einbehalten, wie zur Tilgung von berechtigten Forderungen dienen.
Individuelle Beratung benötigt?
Wenn Sie Fragen zur Mietvertragskündigung durch den:die Vermieter:in haben, wenden Sie sich an das Team der Wohnungsinformationsstelle (WOIST) der Stadt Graz, die Expert:innen helfen Ihnen gerne weiter. Das Angebot der WOIST kann von allen Grazer:innen kostenlos in Anspruch genommen werden.