Kündigung, vorzeitige Auflösung, Räumung oder Delogierung

Die Kündigung beendet ein Mietverhältnis unter Einhaltung von vereinbarten oder gesetzlichen Fristen und Terminen. Wer kündigen darf und unter welchen Voraussetzungen, hängt davon ab, von welcher Seite die Kündigung ausgeht:

• Kündigung durch Mieter:innen:
  • Unbefristeter Mietvertrag: Kann von Mieter:innen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen (in der Regel ein Monat) oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Ein Grund muss dafür nicht angegeben werden.
  • Befristeter Mietvertrag (im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes (MRG): Hier besteht nach Ablauf eines Jahres das Recht zur vorzeitigen Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten.

• Kündigung durch Vermieter:innen:
  • Nur schriftlich und gerichtlich unter Angabe eines im Gesetz aufgezählten Grundes: Für Vermieter:innen ist die Rechtslage deutlich strenger. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG können sie nur gerichtlich kündigen - und nur, wenn ein gesetzlich anerkannter wichtiger Grund vorliegt.
  • Kündigungsgründe: Diese sind in § 30 des MRG festgelegt. Dazu zählen etwa ein qualifizierter Mietzinsrückstand (trotz Mahnung und Nachfrist), erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, unleidliches Verhalten oder dringender Eigenbedarf der Vermieter:innen.
  • Während § 30 des MRG im Vollanwendungsbereich zwingend gilt, kann im Teilanwendungsbereich auf die darin vorgesehenen Kündigungsgründe nur dann zurückgegriffen werden, wenn die Anwendbarkeit des § 30 MRG vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.

Wichtig: Gegen eine gerichtliche Aufkündigung können Mieter:innen innerhalb von vier Wochen ab Zustellung Einwendungen erheben. Passiert das nicht, wird die Kündigung rechtswirksam und vollstreckbar - auch dann, wenn der Kündigungsgrund inhaltlich angreifbar gewesen wäre.

Anders als die Kündigung beendet eine vorzeitige (außerordentliche) Auflösung das Mietverhältnis sofort - ohne Fristen und Termine. Dafür braucht es aber einen schwerwiegenden Grund. Geregelt ist das in den §§ 1117 und 1118 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).

• Auflösung durch Mieter:innen (§ 1117 ABGB): Ist die Wohnung unbrauchbar oder gesundheitsgefährdend (etwa durch erheblichen, nicht selbst verschuldeten Schimmelbefall) und wird der Mangel trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht behoben, können Mieter:innen den Vertrag sofort auflösen.
• Auflösung durch Vermieter:innen (§ 1118 ABGB): Möglich ist das bei erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung oder bei qualifiziertem Mietzinsrückstand, also wenn die Miete trotz Fälligkeit und Mahnung nicht bezahlt wurde. Die Auflösungserklärung kann außergerichtlich erfolgen. Wird gleich eine Räumungsklage eingebracht, gilt diese bereits als Auflösungserklärung.

Wichtig: Auch nach einer vorzeitigen Auflösung wegen Mietzinsrückstands ist für Mieter:innen im Anwendungsbereich des MRG noch nicht alles verloren. Nach § 33 Abs. 2 MRG lässt sich die Räumung abwenden, wenn der gesamte Rückstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt wird und die Mieter:innen glaubhaft machen, dass sie kein grobes Verschulden trifft - etwa bei unverschuldetem Arbeitsplatzverlust oder plötzlicher schwerer Krankheit.

Ist ein Mietverhältnis beendet (durch Kündigung, Ablauf der Befristung oder vorzeitige Auflösung), muss die Wohnung geräumt an die Vermieter:innen zurückgegeben werden. Rechtlich meint „Räumung" zunächst nichts anderes als die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung samt allen Schlüsseln.

• Gerichtliche Durchsetzung: Ziehen Mieter:innen nicht freiwillig aus, dürfen Vermieter:innen ihr Recht nicht selbst durchsetzen. Sie müssen eine Räumungsklage einbringen oder auf Basis einer bereits rechtskräftigen gerichtlichen Kündigung vorgehen.
• Der Exekutionstitel: Am Ende eines erfolgreichen Gerichtsverfahrens steht ein Exekutionstitel - etwa ein Räumungsurteil, ein gerichtlicher Räumungsvergleich oder ein vollstreckbarer Beschluss. Erst damit können Vermieter:innen die Räumungsexekution (Delogierung) durch das Gericht beantragen.

Wichtig für Vermieter:innen: Eine Wohnung darf niemals eigenmächtig geräumt werden. Schlösser auszutauschen, Möbel auszuräumen oder Strom, Heizung und Wasser abzustellen, ist verboten und kann zu Schadenersatzforderungen führen - selbst dann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist oder hohe Mietrückstände bestehen.

Hinweis für Mieter:innen: Droht infolge der Räumung unmittelbar Obdachlosigkeit, kann das Gericht unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Räumungsaufschub gewähren. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass zusätzlich zur Drohung der Obdachlosigkeit der Aufschub dem:der Vermieter:in zumutbar ist. Bestehen weiterhin Mietzinsrückstände, wird die Zumutbarkeit regelmäßig zu verneinen sein. Beruht die Räumungsverpflichtung auf Mietzinsrückständen, muss der Mieter im Aufschiebungsantrag behaupten und beweisen, dass er die Rückstände inzwischen beglichen hat und die laufenden Zahlungen nunmehr leistet.

Die Delogierung, auch Zwangsräumung genannt, ist die gerichtlich erzwungene Durchsetzung eines Räumungstitels. Sie steht am Ende eines Kündigungs- oder Räumungsverfahrens, wenn die Wohnung nicht freiwillig zurückgegeben wurde. Voraussetzungen sind:

• ein rechtskräftiger und vollstreckbarer Exekutionstitel (etwa ein Urteil, ein Versäumungsurteil oder ein gerichtlicher Vergleich) und eine abgelaufene Räumungsfrist
• ein Exekutionsantrag der Vermieter:innen beim zuständigen Bezirksgericht
• die Durchführung durch eine:n Gerichtsvollzieher:in an einem gerichtlich festgesetzten Termin, meist unter Beiziehung eines Schlüsseldienstes und eines Transportunternehmens

Bei der Delogierung werden verbliebene Personen und Gegenstände aus der Wohnung entfernt, die Schlösser getauscht und die Vermieter:innen wieder in den Besitz eingesetzt. Für Betroffene bedeutet das im schlimmsten Fall Wohnungslosigkeit. Für Vermieter:innen ist es der Abschluss eines langwierigen und teuren Verfahrens, denn die Kosten für Schlosser und Räumungstrupp müssen zunächst selbst vorfinanziert werden.

Je früher gehandelt wird, desto eher lässt sich der Wohnungsverlust noch abwenden:

• Miete nachzahlen oder Raten vereinbaren: Das Gespräch mit dem:der Vermieter:in suchen. Wird der Rückstand im Gerichtsverfahren vollständig beglichen und liegt kein grobes Verschulden vor, kann die Räumung oft noch verhindert werden (§ 33 Abs. 2 MRG).
• Fristen wahren: Bei einer gerichtlichen Kündigung innerhalb von vier Wochen Einwendungen erheben und Gerichtsverhandlungen unbedingt wahrnehmen.
• Räumungsaufschub beantragen: Bei drohender Obdachlosigkeit oder Notlagen kann beim Gericht eine Verlängerung der Räumungsfrist oder ein Aufschub beantragt werden (§§ 34, 35 MRG).
• Hilfe holen: Wenden Sie sich möglichst früh an eine Beratungsstelle; etwa die WOIST