Mit 1. Jänner 2026 sind umfassende Änderungen im Mietrecht in Kraft getreten. Ziel der neuen Regelungen ist es, inflationsbedingte Mietzinserhöhungen stärker zu begrenzen, Rechtsklarheit bei Wertsicherungsklauseln zu schaffen und den Schutz von Mieter:innen zu verbessern.
Die Reform besteht im Wesentlichen aus dem sogenannten Mietenpaket (bestehend aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz) sowie dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG). Die Neuerungen betreffen nicht nur Neuverträge, sondern gelten großteils auch für bereits bestehende Mietverhältnisse.
Ab 2026 gilt ein einheitliches Modell zur Berechnung von wertgesicherten Mietzinsen. Dieses ersetzt jedoch nicht die vertragliche Vereinbarung einer Wertsicherung: Eine Mietzinsanpassung ist weiterhin nur zulässig, wenn eine wirksame Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde.
Zudem sieht das Gesetz eine Obergrenze für die Anpassung vor. Ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung ein geringerer Erhöhungsbetrag als nach dem gesetzlichen Berechnungsmodell zulässig wäre, ist der niedrigere Betrag maßgeblich.
Die neuen Regelungen sind auf Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) anzuwenden – also im Wesentlichen Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern.
Davon ausgenommen sind Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Genossenschaftswohnungen (soweit keine Sonderfälle vorliegen).
Das neue Modell ist auch auf bestehende Mietverträge anzuwenden, sobald eine Mietzinsvalorisierung (Anpassung an die Inflation) per 1. Jänner 2026 oder später erfolgt.
Bedingungen der neuen Berechnung
Zeitpunkt der Anpassung: Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen sind künftig nur noch einmal jährlich zum 1. April zulässig - unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. (Für alle ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossenen Verträge erfolgt die erste Anpassung erst am 1. April 2027. Das Jahr 2026 gilt als Rumpfjahr.)
Maßgeblicher Inflationswert: Als Grundlage dient die durchschnittliche Inflation des Vorjahres, berechnet anhand des Vergleichs der Jahresdurchschnittswerte des Verbraucherpreisindexes der letzten beiden Kalenderjahre.
Gesetzliche Anpassungsgrenze: Bei bis zu 3 % Inflation ist eine volle Anpassung zulässig. Liegt die Inflation darüber, darf der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt werden Beispiel: Bei einer Inflation von 4 % beträgt die maximal zulässige Mietzinserhöhung 3,5 %.
Ausgangspunkt der Berechnung: Relevant ist der volle Monat des Vertragsabschlusses, nicht der tatsächliche Mietbeginn. Bei älteren Verträgen ist auf die letzte wirksame Erhöhung zurückzugreifen.
Wichtig: Eine strengere Deckelung gilt für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z. B. Altbau- oder Gemeindewohnungen):
2026: maximal +1 %
2027: maximal +2 %
Ab 2028 kommt auch hier wieder die allgemeine gesetzliche Anpassungslogik zur Anwendung.
Sonderregelungen für Genossenschaftswohnungen
Grundsätzlich fallen Mieten nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz nicht unter das neue Wertsicherungsgesetz. Ausnahmen bestehen jedoch, wenn:
ein Richtwertmietzins verlangt wird (z. B. Weitervermietung einer Eigentumswohnung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung)
ein angemessener Mietzins zulässig ist, etwa nach vorzeitiger Rückzahlung von Fördermitteln
In diesen Fällen gelten ebenfalls die neuen gesetzlichen Deckelungen bzw. das einheitliche Berechnungsmodell.
Vereinfachung von Wertsicherungsklauseln
Auch künftig ist eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung Voraussetzung für eine Mietzinserhöhung. Neu ist, dass das gesetzliche Berechnungsmodell direkt im Vertrag vereinbart werden kann. Ein bloßer Verweis auf die gesetzliche Regelung reicht auch aus.
Diese Vereinfachung gilt nicht nur für Wohnungsmietverträge, sondern auch für Geschäftsräumlichkeiten, Garagen sowie Freizeit- und sonstige Mietobjekte.
Bei Vermietung durch Unternehmer:innen (z. B. Immobiliengesellschaften, Gemeinden oder Zinshauseigentümer:innen, die eine Hausverwaltung beauftragt haben) wird die gesetzliche Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre verlängert. Die neue Regel gilt für Neuabschlüsse und Verlängerungen ab 2026.
Ausnahme: Private Kleinvermieter:innen, die nicht als Unternehmer:innen im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten, dürfen weiterhin auf 3 Jahre befristen. Die Erbringung des Nachweises, dass es sich hierbei um eine:n Kleinvermieter:in und nicht um eine:n Unternehmer:in handelt, obliegt dem:der Vermieter:in. Ob die Kleinvermieter-Qualität vorliegt, ist bei jeder Vertragsverlängerung neu zu überprüfen.
Für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, wird die Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins für maximal fünf Jahre eingeschränkt. Für geleistete Zahlungen gilt
bei beendeten Mietverhältnissen: die letzten fünf Jahre vor Vertragsende.
bei aufrechten Mietverhältnissen: die letzten fünf Jahre vor Kenntnis der Unwirksamkeit.
In beiden Fällen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis.
Nicht von der Beschränkung erfasst sind u. a.:
Neuverträge ab 2026
bereits gerichtlich geltend gemachte Ansprüche
rechtsmissbräuchliche Klauseln nach EU-Recht
Überschreitungen gesetzlicher Mietzinsobergrenzen
Das ZIAG betrifft zahlreiche Dauerschuldverhältnisse - darunter auch Mietverträge - und sorgt ab 2026 für mehr Rechtsklarheit bei Indexierungen.
Keine verpflichtende Wartefrist bei langfristigen Verträgen
Klargestellt wird, dass bei langfristigen Dauerschuldverhältnissen keine zweiwöchige Sperrfrist für die erste Indexanpassung erforderlich ist.
Für Mietverträge bedeutet das: Eine Wertsicherungsklausel kann auch dann wirksam sein, wenn sie bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss eine Anpassung erlaubt - sofern es sich nicht um eine Kurzzeitvermietung handelt.
Neue Beurteilungskriterien für Wertsicherungsklauseln
Das Gesetz definiert zusätzliche Kriterien zur Beurteilung, ob eine Wertsicherungsklausel gröblich benachteiligend ist. Berücksichtigt werden sollen unter anderem:
der zeitliche Abstand zwischen Indexwert und Vertragsabschluss
das Interesse an einheitlichen Wertsicherungen bei gleichartigen Verträgen
Die neue Regelung gilt nicht nur für Unternehmer:innen-Verbraucher:innen-Verhältnisse, sondern auch für Verträge zwischen zwei Verbraucher:innen - etwa bei privater Vermietung.
Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind nur einmal jährlich zum 1. April zulässig - und, wenn eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag besteht.
Bei bis zu 3 % Inflation ist eine volle Anpassung lt. Vertrag erlaubt. Darüber hinaus darf nur die Hälfte der weiteren Inflation berücksichtigt werden.
Bei Altbau- und Gemeindewohnungen gelten strengere Erhöhungsgrenzen (2026 max. +1 %, 2027 max. +2 %).
Vertragsdatum checken - das neue Berechnungsmodell gilt auch für bestehende Mietverträge, sofern die Erhöhung ab 2026 erfolgt.
Bei Vermietung durch Unternehmer:innen beträgt die Mindestbefristung 5 Jahre (Ausnahme: private Kleinvermieter:innen).
Neue Rückforderungsfristen: Zu viel bezahlter Mietzins kann bei Altverträgen grundsätzlich nur für maximal 5 Jahre zurückgefordert werden.
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