Einbruchschutz in der Mietwohnung

Vermieter:innen sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietwohnung mit einem besonderen Einbruchschutz auszustatten. Sie müssen lediglich dafür sorgen, dass Türen und Fenster grundsätzlich versperrbar sind. Wer einen höheren Sicherheitsstandard wünscht, muss selbst tätig werden.

Ob dafür eine Zustimmung des:der Vermieter:in notwendig ist, hängt davon ab, ob die Maßnahme eine bauliche Veränderung des Mietgegenstandes darstellt:

• Ohne bauliche Veränderung: Zusatzsicherungen, die ohne Bohren oder Eingriff in die Bausubstanz angebracht werden - etwa Klebesensoren, Riegel zum Einhängen oder funkbasierte Alarmsysteme ohne Außensirene - gelten in der Regel als unproblematisch und können frei installiert werden.
  
  
• Mit baulicher Veränderung: Sicherheitstüren, Gitter, fix montierte Außensirenen oder Bohrungen für Schlösser und Kabel verändern den Mietgegenstand wesentlich. Solche Maßnahmen sind anzeige- bzw. zustimmungspflichtig.

Mieter:innen müssen das Vorhaben der baulichen Veränderung dem:der Vermieter:in schriftlich anzeigen und die Zustimmung einholen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt die Zustimmung gem. § 9 Mietrechtsgesetz (MRG) als erteilt, wenn der:die Vermieter:in innerhalb von zwei Monaten nicht reagiert. Weiters darf die Zustimmung nicht verweigert werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• die Veränderung entspricht dem Stand der Technik,
• die Veränderung entspricht der Übung des Verkehrs und dient einem wichtigen Interesse des:der Hauptmieter:in,
• die fachgerechte Ausführung ist gewährleistet,
• der:die Hauptmieter:in trägt die Kosten
• schutzwürdige Interessen anderer Mieter:innen oder des:der Vermieter:in werden nicht beeinträchtigt oder
• durch die Veränderung erfolgt keine Schädigung des Hauses sowie keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses.

Bei Alarmanlagen ist auf Qualität zu setzen. Wichtige Kriterien sind: eine zuverlässige Funktion auch bei Stromausfall, geringe Anfälligkeit für Fehlalarme sowie die professionelle Installation und Wartung durch Fachpersonal.

Wichtig: Der Oberste Gerichtshof hat bereits entschieden, dass auch eine Alarmanlage mit Außensirene als Veränderung im Sinne des § 9 MRG zu werten ist (OGH 5 Ob 115/11i). Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, kann der:die Vermieter:in den Einbau im Vollanwendungsbereich des MRG grundsätzlich nicht verweigern - selbst die Befürchtung künftiger Lärmbelästigung durch Fehlalarme reicht für sich genommen nicht aus, um die Zustimmung zu verweigern.

Verweigert der:die Vermieter:in die Zustimmung trotz Vorliegens der Voraussetzungen, kann diese im außerstreitigen Verfahren bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht (§ 37 MRG) erzwungen werden.

Bei Überwachungskameras kommt neben dem Mietrecht auch das Datenschutzrecht (DSGVO und Datenschutzgesetz) ins Spiel, da Videoaufnahmen personenbezogene Daten darstellen können. Folgendes ist zu beachten:

• Eigene Wohnung: Eine Kamera, die ausschließlich den eigenen Wohnbereich erfasst, ist grundsätzlich zulässig.
• Allgemeine Teile des Hauses: Eine Kamera, die den Gang, das Stiegenhaus oder den Hauseingang erfasst, greift in die Privatsphäre anderer Bewohner:innen ein und ist nur zulässig, wenn ein konkretes, überwiegendes Interesse besteht (z. B. bereits erfolgte Einbrüche oder Sachbeschädigungen) und keine gelinderen Mittel zur Verfügung stehen.
• Wohnungseingangstür anderer Mieter:innen: Eine gezielte Überwachung der Wohnungstür einer anderen Mietpartei ist jedenfalls unzulässig - das gilt auch für Vermieter:innen.
• Öffentlicher Raum und Nachbargrundstücke: Gehsteige, Straßen oder fremde Grundstücke dürfen grundsätzlich nicht mitgefilmt werden - Ausnahmen bestehen nur in engen Grenzen (max. rund 50 cm ab der Grundstücksgrenze), wenn der Schutzzweck anders nicht erreichbar ist.
• Kennzeichnung und Speicherdauer: Eine Videoüberwachung ist deutlich sichtbar zu kennzeichnen (z. B. durch Hinweisschilder). Aus der Kennzeichnung muss auch der Verantwortliche klar hervorgehen. Aufzeichnungen sollten nur kurz gespeichert werden - die Datenschutzbehörde sieht eine Speicherdauer von mehr als 72 Stunden nur dann als zulässig an, wenn besondere Gründe für eine längere Aufbewahrung vorliegen.
• Kamera-Attrappen: Eine reine Kamera-Attrappe, die keine Daten aufzeichnet, fällt nicht unter das Datenschutzrecht. Wer sich auf eine Beschwerde hin darauf beruft, dass es sich „nur" um eine Attrappe handelt, muss dies gegenüber der Datenschutzbehörde auch nachweisen können.
  Wichtig: Die Attrappe sollte aber nur auf das eigene Grundstück bzw. die eigene Wohnung gerichtet werden. Wenn sie bei Nachbar:innen einen Überwachungsdruck erzeugt, kann sie einen rechtswidrigen Eingriff in die Privatsphäre darstellen.

Hinweis: Wird die Kamera an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft im Wohnungseigentum montiert (z. B. Hauseingang, Garten), müssen zudem alle Wohnungseigentümer:innen der Installation zustimmen.

Auch Vermieter:innen dürfen Sicherheitsmaßnahmen für allgemeine Teile des Hauses (z. B. Eingangsbereich) treffen, müssen dabei aber dieselben datenschutzrechtlichen Grenzen einhalten. Eine Interessensabwägung zwischen dem Sicherheitsbedürfnis und dem Recht der Mieter:innen auf Privatsphäre ist deshalb unbedingt vorzunehmen. Eine pauschale Rundumüberwachung des Hauses ohne konkreten Anlass ist daher in der Regel nicht zulässig.

Es gibt auch einige einfache Maßnahmen, mit denen sich das Einbruchsrisiko zusätzlich senken lässt - unabhängig davon, ob man zur Miete wohnt oder Eigentümer:in ist:

• Türen und Fenster konsequent versperren: Auch bei kurzer Abwesenheit sollten Türen ins Schloss gezogen und Fenster vollständig geschlossen werden - gekippte Fenster gelten rechtlich und versicherungstechnisch oft als unversperrt.
• Sicherheitstür mit ÖNORM-Zeichen: Wer eine Sicherheitstür plant, sollte auf das ÖNORM-Zeichen B 5338 achten, denn nur dann handelt es sich um eine geprüfte und tatsächlich einbruchshemmende Tür.
• Schwachstellen kennen: Fenster und Balkontüren sind häufige Einstiegspunkte, besonders wenn sie über Balkone, Vordächer oder Fassaden erreichbar sind. Auch scheinbar schwer zugängliche Balkone sollten nicht unterschätzt werden, da sich Einbrecher oft von Balkon zu Balkon bewegen.
• Bewohnt wirken lassen: Während des Urlaubs hilft es, den Briefkasten regelmäßig leeren zu lassen, Zeitschaltuhren für Licht zu verwenden und Nachbar:innen oder Vertrauenspersonen über die Abwesenheit zu informieren.